Mi vecino me ha demandado por haber ocupado metros cuadrados de su terreno ¿Tengo que demoler mi vivienda?

Los conflictos entre propietarios de predios vecinos suele ser desgraciadamente algo habitual, sobre todo cuando se trata de conflictos surgidos por las lindes de los terrenos. En este artículo se aporta una alternativa a la demolición de edificaciones por invasión parcial de una finca ajena.

Mi vecino me ha demandado por haber ocupado metros cuadrados de su terreno con mi edificación  ¿tengo que demoler mi vivienda?

Si este es su caso, tengo que decirle que existen alternativas a la demolición de obra por invasión de terreno ajeno, pero eso sí, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.

Pongamos un ejemplo, durante la edificación de una vivienda se ha ocupado una pequeña porción de suelo ajeno, y el propietario de ese terreno exige demoler la parte del edificio que ocupa su propiedad, pero esa demolición conllevaría un daño irreparable en toda la estructura del nuevo edificio, debiendo demolerse no sólo lo que se encuentra en zona usurpada, sino una parte mayor del edificio o incluso el mismo en su totalidad.

En principio, siguiendo la regla general, su vecino tendría derecho a interponer una acción reivindicatoria para recuperar ese terreno que se le ha usurpado y obligar a derribar toda obra o construcción que sobre él se hubiera realizado, o bien, por accesión tendría derecho a hacer suyo lo construido indemnizando al constructor los materiales empleados, cuestión esta que puede llegar a crear situaciones absurdas si tenemos en cuenta que los metros cuadrados que se reclaman se encuentran dentro del edificio del vecino, lo que podría incrementar el conflicto, primero para decidir qué parte de la vivienda se entrega para compensar esos metros, y segundo porque se le entrega  “patente de corso” al vecino para entrar cuando quiera a una vivienda particular con el fin de disfrutar de esos metros cuadrados.

Igualmente, la demolición de todo el edificio sería desproporcionada solamente para devolver los escasos metros cuadrados ocupados al vecino, de ahí que sea necesario encontrar una solución más equitativa para el problema que se nos plantea.

Para estas situaciones, y siempre dependiendo de las circunstancias del caso, nuestro ordenamiento jurídico ha establecido la figura de la ACCESIÓN INVERTIDA.

Se trata de una institución no regulada completamente en la legislación, pero a la que las sentencias del Tribunal Supremo y la jurisprudencia menor se han encargado de darle forma. Con la ACCESIÓN INVERTIDA se permite que sea el vecino que ha construido su edificio quien se quede con los metros cuadrados ajenos sobre los que edificó abonando el valor del suelo ocupado a su dueño, más una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, evitando así males mayores como sería la demolición de la totalidad de un edificio por una pequeña superficie de terreno.

Sin embargo esta alternativa no es aplicable a todos los casos, y para hacerse efectiva se debe cumplir unos requisitos  : 1º que las dos superficies del suelo de diferentes propietarios formen con el edificio construido un todo indivisible, sin que sea posible su separación; 2º que la ocupación de terreno ajeno sea parcial, por lo que lo edificado debe tener mayor importancia y un valor superior a la superficie invadida; 3º que quien pretenda la accesión invertida sea el titular dominical de lo edificado; 4º buena fe del que construye, es decir, que el constructor ignorara que edificaba en parte sobre terreno ajeno